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    房产测量规范有关技术说明

    2013-08-28 16:48:34 来源: 测绘论坛
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    ☆ 计算建筑面积的房屋原则上应具备的条件 
    ☆ 计算全部建筑面积的范围 
    ☆ 计算一半建筑面积的范围 
    ☆ 不计算建筑面积的范围 

    计算建筑面积的房屋原则上应具备的条件 
    根据计算建筑面积的有关规定和规则,能够计算建筑面积的房屋原则上应具备以下普遍性的条件: 
    1、 应具有上盖; 
    2、 应有围护物; 
    3、 结构牢固,属永久性的建筑物; 
    4、 层高在2.20m或2.20m以上; 
    5、 可作为人民生产或生活的场所。 
    其中:层高系指房屋的上下两层楼面,或楼面至地面,或楼面至屋顶面的垂直距离。楼板面至屋顶面的垂直高度也包括楼板面至房屋顶平台面的高度,但房屋顶面或平台面都不应包括隔热层的高度。 
    国家标准《房产测量规范》中所指房屋层高2.2m以上的计算建筑面积,都包括2.2m本身,其含意是层高在2.2m或2.2m以上的计算建筑面积。 

    计算全部建筑面积的范围 
    1、永久性结构的单层房屋,按一层计算建筑面积;多层房屋按各层建筑面积的总和计算。 
    这里说明:房屋的建筑面积是指房屋各层建筑面积的总和。这里的多层房屋系指两层或两层以上的房屋。单层房屋层高高于2.2m也只能按一层计算建筑面积。层高低于2.2m的房屋都不能计算建筑面积。 

    2、房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.2m以上部位计算建筑面积。 
    梯间、电梯间是指进出楼梯或电梯的房间,还包括突出房屋屋面,有顶盖、有围护结构、永久性的、层高不低于2.2m的、供上升屋顶顶层维修房屋或安全出口的房间,或供停放检修,升降电梯用的房间。 
    夹层、插层、技术层也称附层,是指建筑在房屋内部空间的局部层次,是安插于上下两个正式房屋层中间的房屋。从外表看不出来,这些增加的房屋层,有的是结构层,即属于整个房屋整体结构的一部分,有的是技术层,是加插进去的。不论是结构层还是技术层,只要其层高不低于2.2m都可以计算建筑面积,凡层高低于2.2m的部位,均不应计算建筑面积。 

    3、穿过房屋的通道、房屋内的门厅、大厅,不论其层高,均按一层计算建筑面积。 
    这里所讲的穿过房屋的通道,系指房屋内部的通道。 
    门厅、大厅内的回廊部分,层高在2.2m以上的按其水平投影面积计算。房屋内的门厅、大厅因功能需要,其层高较高,国家标准《房产测量规范》中规定的通道、门厅、大厅不论其层高,均按一层计算建筑面积。其含义是指层高不论高于2.2m多少,均按一层计算建筑面积,而层高低于2.2m的通道、门厅、大厅是不能计算房屋的建筑面积。 
    门厅、大厅有的因层高很高,一般在沿厅的周边设有楼层式的走廊,我们称其为回廊。这一部分凡高不低于2.2m的,按其水平投影面积计算建筑面积,回廊下边的厅,如其层高在2.2m和2.2m以上部位仍应计算建筑面积。 
    4、楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算建筑面积。 
    楼梯是指供房屋各层间上下步行的交通通道;电梯是指房屋各层间垂直上下的电动交通通道;提物井是指专供房屋各层间垂直上下提升或放降物品用的通道井;垃圾道是指专供房屋各层倾倒垃圾用的井道;管道井是指房屋各层的各种管道(如:上下水管、暖气管、电缆、通讯线等)上下集中通过的井道。 
    由于这些井道,有的并不构成明显的层,但又都占用了房屋的建筑面积,因此应跟随房屋的自然层计算建筑面积,作为房屋自然层面积的一部分,一起计算房屋的建筑面积。 
    房屋的自然层数是指按房屋的楼板和地板结构分层的层数。 
    房屋的自然层数,一般按室内地平线以上计算。地平线以下为地下室,按负层数计算;采光窗在室外地平线以上的半地下室,其室内层高不低于2.2m的计算自然层数;层高在2.2m以上的架空层也计算自然层数。 
    有关地下室和半地下室这两个名词,国家标准《房产测量规范》没有明确界定其含义;国家标准《住宅设计规范》对地下室和半地下室有以下术语和解释,可供参考: 
    地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的一半者;半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的三分之一,但不超过一半的地下室。 
    当房间地面低于室外地平面的高度不超过房间净高的三分之一者,则不能算作地下室,也不算半地下室。 
    假层、附层(夹层)、插层、阁楼(暗楼)、装饰性塔楼、以及突出屋面的楼梯间,水箱间等不计层数。 
    由于现代房屋设计的多样化,楼梯、电梯等井道到达的部位不同,有的直达地下室各层、有的服务于不同类型的楼层,服务对象和使用功能也不相同,因此在对这些共有建筑面积进行认定和测算时,还是应根据实际情况予以确定。 

    5、房屋天面上,属永久性建筑,层高在2.2m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.2m以上的部位,按其外围水平投影面积计算。 
    以上所指层高在2.2m以上是指层高在2.2m或2.2m以上的房屋。 
    天面是指房屋顶面上,四周有围护结构的,可供人民正常活动的平台,也叫天台。 
    房屋天面上的楼梯间是突出房屋屋顶,有顶盖,有围护结构,供人民出入屋顶面进行维修或作为安全出口的步行通道的建筑物。 
    房屋天面上的水箱间是突出房屋屋顶,有围护结构的蓄水装置的建筑物。 
    电梯机房是突出房屋屋顶,供电梯升降、或停放、或检修电梯的电梯专门用房。 
    斜面屋顶的房屋是指在房屋屋顶或天面上另有一永久性的、可供人民居住用的或储存物品用的斜面屋顶房屋,对这类斜面房顶的房屋,按其层高达到2.2m的部位计算房屋建筑面积。 
    上述规定包括房屋天面上或房屋屋顶上的楼梯间、水箱间、电梯机房,以及斜面屋顶的房屋。 
    上述有关斜面屋顶的房屋建筑面积计算的规定,也适用于其他斜面屋顶房屋的建筑面积计算,即所有斜面屋顶的房屋,都按层高达到2.2m的部位计算房屋的建筑面积,以保持房屋建筑面积计算标准的一致和统一。 

    6、挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。 
    挑楼是楼房向外悬挑出底层的封闭楼层房屋,层高不低于2.2m,按楼房处理。 
    阳台是供人民休憩及晾晒衣物用的房屋设施,是户内与户外的过渡空间。封闭阳台按其外围水平投影计算面积。不封闭阳台按其外围水平投影的一半计算建筑面积。封闭与不封闭以设计图纸或其他批准文件为准。所谓封闭阳台,系指阳台采用实体栏板作围护,栏板以上用玻璃等物全部围闭的阳台。 

    7、属于永久性结构有上盖的室外楼梯,按各层水平投影面积计算。 
    室外楼梯是位于房屋外部的、供人民生产或生活的、上下各层的步行通道之用的、有围护结构的永久性建筑物,属房屋的附属设施。 
    当上层楼梯设计为下层楼梯的顶盖,且可以完全遮盖的,可视为该层室外楼梯有顶盖。 
    室外楼梯的面积按实际层数各层的水平投影面积计算。 

    8、与房屋相连的有柱走廊,两房屋间有上盖和柱的走廊,均按其柱的外围水平投影面积计算。 
    此处所指和房屋相连,是指走廊的顶盖和柱与房屋的结构相连,即两者的梁、柱、墙相连,走廊的柱为承重的结构柱。 
    此处所指走廊是指此廊是供人民在生产或生活中,出入或经常通行用的走廊。 

    9、房屋间永久性的封闭的架空通廊,按外围水平投影面积计算。 
    架空通廊是指两建筑物之间供人民通行用的空中走廊。封闭的架空通廊,系指架空通廊采用实体栏板作围护,栏板以上采用玻璃等物全部围闭的,有的架空通廊和房屋一样,是由墙体全部围闭,并有门和窗,这都是封闭的架空通廊。架空通廊的层高低于2.2m的也不计算建筑面积。 

    10、地下室、半地下室及其相应出入口,层高在2.2m以上的,按其外墙(不包括采光井、防潮层及保护墙)外围水平投影面积计算。 
    采光井是指为地下室提供光线和通风用的地下室墙体外的地下空间。 
    防潮层是指一种用于防止地面上各种流体和地下水渗透地下室和地下室墙体的隔离层。 
    保护墙是指和防潮层作用相同的隔离墙体,地下建筑物为抵抗周边的压力,外墙的厚度随着掩埋地下的深度而增厚。增厚的这一部分墙体也是保护墙,它起着防潮和抗压的双重作用。 
    上述这些增厚的墙体都不计算建筑面积,故地下室和半地下室的建筑面积计算按上口,即以地上部分的墙体为准计算。 

    11、有柱或有围护结构的门廊、门斗按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。 
    门廊和门斗是指房屋门前有顶盖,有支柱或围护结构的进出通道,支撑顶盖的是柱称门廊,支撑顶盖的是承重墙体时称门斗;门廊和门斗时房屋门外的房屋附属设施,它主要起防雨、防尘、避晒、挡风、防寒、隔音等缓冲作用和分隔作用的建筑物。门斗在主墙体以内的部分的建筑面积,可包含在底层房屋建筑面积之中。 
    门廊和门斗必需具备与房屋相连的永久性的、结构牢固的顶盖。这个上盖可以是独立的顶盖,也可能是房间或挑廊的地板,或挑楼或阳台的地板,也可以是屋檐。门廊和门斗的层高不低于2.2m。 
    门斗的维护结构应为结构墙体,可能是房屋承重墙体的一部分,也可以是自己具备的独立的与顶盖相连的墙体。 
    门廊和门斗都是进出大门的主要通道。 
    独立柱和单排柱的门廊,应按其上盖投影面积的一半计算建筑面积。 
    无柱或无围护结构或围护结构残缺的都不计算建筑面积。 

    12、玻璃幕墙等作为房屋外墙的,按其外围水平投影计算。 
    这里所指的玻璃幕墙,是指这一部分的房屋没有砖石等结构的外墙体,而是以玻璃幕墙直接作为房屋的外墙体。 

    13、属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱外围水平投影面积计算。 
    这里所指的柱是指承重的结构柱。装饰性的柱、非承重柱,以及柱的装饰性部分应除外,不能据以计算房屋的建筑面积。 
    这些车棚、货棚的层高不应低于2.2m,低于2.2m的部位,不应计算建筑面积。 
    独立柱和单排柱的车棚、货棚按上盖水平投影面积的一半计算建筑面积。 

    14、依坡地建筑的房屋,利用吊脚架作空层,有围护结构的,按其高度在2.2m部位的外围水平面积计算。 
    这里指的是依坡地建筑的架空房屋的下方,利用吊脚做架空层的房屋。吊脚是指利用打桩、筑柱等承重结构来承托架空房屋底板的一种建筑结构,这一部分建筑物如果加上围护物,而且围护物有一定的高度,并且是永久性的牢固的建筑物,架空层内再整修有底板,就可以作为人民生产和生活的场所而加以利用,也就可以对层高不低于2.2m的部位计算建筑面积。如果架空层未整修有地板,也未利用,仅作为堆积余土,或作为架空防潮之用时,则可以不计算建筑面积。 

    15、有伸缩缝的房屋,若其与室内相同的,伸缩缝计算建筑面积。 
    伸缩缝是指建筑物与建筑物之间设置在基础以上的竖直缝,未使相邻两建筑物分离而形成的空隙,以适应温度变化时所引起的建筑物的伸缩,避免建筑物由于伸缩运动而危害建筑物出现拱裂。 
    上述规定也适用于沉降缝,伸缩缝与沉降缝通称变形缝。 
    沉降缝也是设置在建筑物与建筑物之间的竖直缝,沉降缝常设置在负荷或地基承载力差别较大的部位,以及新旧建筑物之间,以避免两建筑物下沉速度不匀时使房屋出现裂缝。 
    国家标准《房产测量规定》规定,不论伸缩缝的宽度,只考虑是否与室内相同,能否利用,作为伸缩缝是否计算建筑面积的标准。 
    因此,伸缩缝、沉降缝等变形缝,不论其宽度,只要其与两边房屋中任一边相通,具有房屋的一般条件,又能正常利用的,则可以计算房屋的建筑面积。 

    计算一半建筑面积的范围 
    1、与房屋相连,有上盖无柱的走廊、檐廊,按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。 
    走廊是房屋墙体外有顶盖的、作为人们进出和行走的通道。 
    与房屋相连的上盖,可以是挑楼或挑廊的底板,也可以是自备的专制顶盖。 
    顶盖是由屋檐延伸而构成的底层无柱走廊,称檐廊;顶盖由楼体或挑廊或挑楼底板构成的,底层无柱走廊,也是檐廊。 
    有和房屋相连的顶盖,有永久性的牢固的围护结构的檐廊,按围护结构外围的水平投影面积的一半计算建筑面积。 
    檐廊两端均有与房屋相连的墙体作为围护结构的,视为有围护结构的檐廊。 
    有围护结构的檐廊还应是房屋进出的通道,或作为生产或生活的场所,层高不低于2.2m,才计算建筑面积。 
    没有顶盖或没有围护结构,或生产和生活都无法使用的,或层高低于2.2m的,均不宜计算建筑面积。 

    2、未封闭阳台、挑廊,按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。 
    未封闭的阳台、挑廊都应该有永久性的、结构牢固的围护结构,且层高不低于2.2m。 
    围护结构还应有一定的高度。阳台与挑廊都必须具有顶盖,并且与室内相通。其中顶盖可以是上层阳台或上层挑廊,或上层挑楼,或房屋的底板,也可以是屋檐的延伸或自备顶盖。 

    3、独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的,按其上盖水平投影面积的一半计算。 
    单排柱是指排列成一行的柱。 

    4、无顶盖的室外楼梯按各层水平投影的一半计算。 
    该室外楼梯应该是永久性的、结构牢固的、人民生产和生活正常使用的建筑物。有关解释见7.4.3的g)有顶盖的室外楼梯。 

    5、有顶盖不封闭的永久性的架空通廊,按外围水平投影面积的一半计算。 
    不封闭的架空通廊应该是永久性的、结构牢固、层高不低于2.2m的,并有结构牢固的围护物。 

    不计算建筑面积的范围 

    1、层高小于2.2m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.2m的地下室和半地下室。 
    为统一标准,所有层高低于2.2m以下的房屋、房间、房层、楼梯间、电梯间、水箱间、走廊、檐廊、阳台、挑廊、挑楼、地下室、半地下室等都不宜计算建筑面积。这也是作为人民生产和生活空间的最基本的需求。 

    2、突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨蓬等。 
    构件是组成房屋结构的各单元,如房屋的梁、柱等,这里指的是突出房屋墙面的梁、柱等构件。 
    配件是组成房屋的零件或部件,这里指的是突出房屋墙面的部件,例如砖和瓦等部件。 
    装饰柱是指为装饰或点缀房屋而用的非承重柱,承重柱是指对房屋起承重作用的结构柱。承重柱有时在外表附有装饰性的部分。装饰柱或承重柱,以及承重柱的装饰性部分的认定,以设计图纸为准。 
    装饰性的玻璃幕墙是指附在或架在房屋外墙面上起装饰作用的玻璃幕墙。 
    垛是指房屋墙上,向上或向外突出的部分,如突出房屋墙面的砖、瓦以及水泥构件。勒脚是位于房屋外墙面下部,突出房屋外墙面的,为保护墙基和墙体的、防水浸蚀、防腐蚀的、附在房屋外墙面下端的表面构筑层,它由砖或混凝土或三合土等材料构成。不是所有房屋都有勒脚。 
    台阶在这里是指室外台阶,室外台阶是房屋的辅助设施,不单独计算建筑面积。 
    室外台阶是房屋室内外地面联系的过渡构件,是根据室内外地面之间的高差而设置的。 
    无柱雨蓬这里指的是无柱的、位于门上方或窗上方的为防雨和防晒用的顶盖。顶盖一般由混凝土构件(板)构成,与房屋的墙体或房屋的梁柱相连接,顶盖的下方无承重柱或承重墙支撑,顶盖下方可能是房屋的进出口或人行通道,没有围护结构或围护物。 

    3、房屋之间无上盖的架空通廊。 
    这里还应包括无上盖的挑廊。 

    4、房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。 
    房屋的天面是指房屋屋顶面上,四周有围护结构的,可供人民正常活动的平台,也称天台。 
    挑台是指挑出房屋外墙或伸出屋面,有围护结构无顶盖的平台。 
    这里的天面上的花园、泳池都是指房屋天面上无顶盖的花园和游泳池。 
    5、建筑物内的操作平台,上料平台及利用建筑物的空间安置的箱、罐的平台。 
    这些平台是指安置于建筑物内部的,供操作、上料、安放物品用的平台。这些平台的特点是没有自己的顶盖,也没有围护物。 
    6、骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。 
    这里指的是骑楼或过街楼的底层,又是社会性公用通道的道路或街巷的那一部分。 
    7、利用引桥、高架桥、高架路、路面作为顶盖建造的房屋。这里指的是在引桥、高架桥、高架路下面建造的房屋,而房屋的顶盖是利用引桥桥面,或是利用高架桥路面、或利用高架路路面的房屋。但有些地方,在引桥、高架桥、高架路下面建造的房屋,没有利用引桥、高架桥、高架路、路面作为顶盖,而自备顶盖的房屋,不在此条规定之列。 
    8、活动房屋,临时房屋,简易房屋。不是永久性的房屋都不应计算建筑面积。 
    9、独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。 
    10、与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝、沉降缝
     

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