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房产测量技术设计书

2013-08-28 17:01:37 来源: 测绘论坛
聊聊
1.任务概述
1)任务来源
2012年06月08日我单位受某公司的委托,承接其B区房产测绘工程,共有建筑31栋,规划建筑面积约11.7万平方米,涉及独栋、双拼、联排、住宅、多功能综合楼等多种建筑形式,本房产测绘工程的主要目的是进行产权登记测绘。
2)测区范围
该项目位于长春市××区,其东起××路,西至××路,北临××街,南至××街。
3)任务量
B区31栋建筑约11.7万平方米的 测绘任务,包括房产平面控制测量、房产调查、房产要素测量、房产图绘制、房产面积测算、房产分户以及成果资料的检查与验收。
 
2.测区自然地理概况和已有资料情况
1)测区自然地理概况
该项目为城区周边新建小区,四周均为市政道路,周边权属简单清晰。地势平坦,交通方便,控制点分布均匀,密度适中。
2)已有资料情况
(1)本测区已有控制成果资料;
(2)本项目的房屋用地文件;
(3)各建筑的规划审批、验收文件;
(4)各建筑的设计文件(含施工图电子文档);
(5)各建筑的房屋预售文件;
(6)建设工程竣工测量成果报告及其控制导线资料。
 
3.引用文件
(1)《房产测量规范》(GB/T17986−2000);
(2)《市工程测量技术规程》;
(3)《测绘产品质量评定标准》(CH1003−95);
(4)《市地籍测绘规则》;
(5)《市地籍图图式》;
(6)国家和市相关管理部门发布的相关政策文件。
 
4.成果内容和规格
本市房产测绘成果内容和规格见表1
表1   房产测绘成果内容和规格
内    容(按本市规定)
规      格
房屋土地测绘技术报告书
A4
分层平面示意图
A4、A3
房屋登记表
A4
房地平面图
A4、A3,1:200、1:500比例尺
分户房屋登记表
A4
分户房地平面图
A4,1:200比例尺
上交数据库文件
符合市房产管理相关要求

 

 

5.设计方案
1)精度指标
《房产测量规范》(GB/T17986−2000)将房屋面积的测算精度分为三级,本工程按二级房产面积测量精度执行,它的适用范围在大城市的市区、中小城市的中心区的商品房、其他上市房屋。本工程的精度要求见表2
表2   房产测绘精度要求
精 度 类 别
等级
限   差
中 误 差
界址点精度/m
±0.10
±0.05
房产面积精度/m
±(0.04√S+0.002S)
±(0.02√S+0.002S)
注:S为房产面积,单位为m2
2) 仪器设备
(1)2"级全站仪;
(2)手持测距仪;
(3)钢卷尺;
(4)数码照相机;
(5)记录设备。
3)房产平面控制测量
校核利用竣工测量的平面控制测量成果资料。
4)房产调查
由于本项目的房屋用地文件齐全有效、周边权属简单清晰,房产调查的重点应放在房屋调查方面。房屋调查的内容包括房屋坐落、产权人、产别、层数、所在层数、建筑结构、建成年份、用途、墙体归属、权源、产权纠纷和他项权利等基本情况,以及绘制房屋权界线示意图。
5)房屋要素测量
(1)准备外业底图
−−外业记录一般以建筑施工图为底图,记录前对电子版建筑施工图进行必要的整理,要求底图界线完整明确、图面简洁清晰;
−−对于只有纸质建筑施工图的工程可以将复印件作为底图;
−−对于无图纸的工程可以现场绘制底图,现场绘制底图以单线表示墙体;
−−底图应以A4或A3幅面,对于占地面积较大,图形复杂的工程可适当增大幅面。
(2)外业实测
建筑外围测量要求如下:
−−建筑物外围测量需要测出各层范围线和各层上空范围线;
−−建筑首层外围必须完整,不能因为建筑具有对称性或有相同单元拼接组合而成而省略;
−−不得将外形不同的楼层数据记录在同一楼层草图中;
−−如果楼层外部尺寸有变化,地上部分只需测量首层外部尺寸;
−−如果楼座外部尺寸有变化,应在相应层测量退层或悬挑尺寸,并注明“其他尺寸同某层”;
−−地下部分的外部尺寸可通过内部尺寸加设计外墙厚度的方法获得;
−−现场无法实测的数据(如无孔洞的墙厚),可抄录设计数据并注明数据来源;
−−对于屋顶为坡面且有不够2.20m的部位,现场找出2.20m线的位置,并测量其与相邻墙面的相对关系;
−−对于层高不足2.20m的部分,应记录净空尺寸;
−−对于空间、顶层附属用房要测量其相对位置。
建筑内部测量要求如下:
−−对于需要分户的工程,外业数据应能基本反映出建筑平面图;
−−非标准层需层层测量;标准层测量其起止层,其中一层可采用检测通长的方法。
记录草图要求如下:
−−外业记录一般用红色签字笔记录,字头向北向西,靠墙注记,字迹工整,图面清晰;
−−记录在室内的为内部尺寸,记录在室外的为外部尺寸,以米位单位;
−−墙厚尺寸以厘米位单位,外围画圈,记录在墙体线上;
−−适当测量内、外通长以避免误差过度积累,可用起止线显示通长两端;
−−适当增加文字说明,如“所有阳台均封闭”、“飘窗落地”、“室外楼梯无上盖”、“空间”等;
−−每张草图必须记录测量人、记录人、测量日期、仪器号、坐落、指北针和所测楼层。
(3)拍摄建筑物实景照片。
由于房产测绘要求的数据太多,为防止遗漏,本工程要求对每个建筑要都要拍摄建筑物四面八方的实景照片,一则作业人员计算时利用,二则检查人员在检查时参考。
6)房产图绘制与房产面积测算
(1)房产面积测算。执行《房产测量规范》(GB/T17986−2000)第8条“房产面积测算”之规定。
(2)利用相关软件绘制分层平面示意图,计算各部位面积。本工程执行二级房产面积测算精度,作业中注意调尺分寸和限差。
(3)共有共用建筑面积分摊计算公式为:δSi=K×Si  ,K=∑δSi /∑Si
式中:K为面积分摊系数;Si为各单元参加分摊的建筑面积,单位为平方米,δSi为各单元参加分摊所得的分摊面积,单位为平方米,∑δSi为需要分摊的分摊面积总和,单位为平方米,∑Si为参加分摊的各单元建筑面积总和,单位为平方米。
(4)出具报告书、房屋登记表和上传数据。
7)权属备案
(略)。
8)分户房表
(略)。
 
6.产品检验和验收
(1)执行《房产测量规范》(GB/T17986−2000)第10条之规定。
(2)验收评定产品等级。