国家房产测绘规范新调整面积测量标准
从1991年《房产测量规范》发布到现在已有近十年的时间，在这十年中，全国的房地产业有了飞速的发展，房地产业正在成为社会主义市场经济中的一个支柱型产业，房地产作为一个不可移动的、长久耐用的、价值巨大的特殊商品进入市场，受到全社会和全体公民的普遍关注，因而对房地产测绘的准确性和现势性提出了更高的要求；同时以计算机技术为核心的现代信息产业也有了飞速的发展，建立房地产信息系统，以实现房地产信息从采集、表述到管理的高度自动化，已成为实现房地产增长业现代化的一个重要目标。《房产测量规范》应该适应上述变化，以满足房地产业对房地产测绘提出的新的要求。建设部房地产业司和国家测绘局国土测绘科技司审时度势地提出了修正现行《房产测量规范》，并将其由国家行业标准上升为国家标准，这一决定得到国家有关部门的大力支持，编制国家标准《房产测量规范》项目在1996年的全国国家标准协调会上得到通过并正式"立项"，随后建设部和国家测绘局联合组建了《房产测量规范》国家标准编写组，商定编制国家标准《房产测量规范》的下列基本方针：
a． 必须与国家的政策、法令、法规保持一致；
b． 不仅要适应我国房地产当前的需求，还应考虑房地产业今后较长时期内的发展与需求；
c． 优先采用先进技术与先进标准，尽力与国家标准、国际标准及世界发达国家的相关标准接轨，力求达到或接近国际先进水平；
d． 原《规范》中已有规定和标准应尽量沿用，保持新老规范的连续性；
e． 严格按照国家标准的要求编写。
一、 新老《规范》的比较与分析
序号 项目内容 !异常的公式结尾老《规范》内容《房产测量规范》（行标） 新《规范》内容《房产测量规范》（国际）
1 全野外数据采集和野外解析法的房增长要素的测量精度 未规定 不超过+0.05m，对少数施测十分困难的地区可放宽至不超过+0.10m（中误差）
2 房产界址点（中误差）的精度（限差） 一级，二级、三0.5m 0.1m 0.25m 0.10m 0.20 0.50m（以中误差为主） 一级，二级，三级
0.02m 0.05m 0.10m 0.04m 0.10m 0.20m （以差限为主）
3 房角点（建筑物角点） 无 和房界址点要求精度标准
4 房屋面积测算精度（限差） 0.04√s+0.003s
0.08√s+0.006s 分三个精度等级标准
一级0.02√s+0.006s
二级0.04√s+0.0020s
三级0.08√s+0.0060s
5 点的编号 无 以公里格网为单位编号
6 分幅图的编号 以图幅西南角会标的公里数编号 以公里格网西南角坐标为基础加图幅代码
7 分幅图的编号 40cm-50cm,50cm-50cm 50cm-50cm
8 丘的编号 以测图图幅为单位编位 按市区一房产区一房产分区一丘进行行编号
9 房屋产别分类标准 分直管公产，单位自管产，私产，其它产 分国有房产，集体房产，私有房产，联营房产，股份制房产，港澳台投资房产，涉外房产，其它房产
10 房屋用途及用地分类标准 房屋用途和用地用途执行一个标准，分类不科学，也不好操作 将房屋用途和用地用途分别制订成房屋用途分类标准和房屋用地用途分类标准。
11 GPS定位测量 无 制订有GPS测量控制点及房角点的有关规定和内容
12 房产平面控制测量 ⅡⅢⅣ等加一、二级平面控制加工图根控制 ⅡⅢⅣ等加一、二级平面控制加辅助控制
13 房产平面控制点密度 每幅图内埋石点不少于3-4点 所有控制点设置固定标志，点的密度由点的间距控制，根据建筑物密集情况，点的间距平均在100m 或200m
14 房屋用地测量草图 无 作为原始资料保存，有详细和具体规定，并有详图
15 房屋测量草图 无 作为原始资料保存，有详细和具体规定，并有详图
16 房产要素测量 目的是测绘房地产图，信息的载体是纸质房产图 目的是采集房地产的所需信息，载体是光、磁、盘、带、卡或草图，记录的是数据
17 信息采集与测绘方法 主要采用模拟成图方法 主要彩霞数字化成图方法
18 房屋调查表 根据新《规范》作了较大的修改
19 房屋用地调查表 根据新《规范》作了较大的修改
20 分户图的内容 共有共用分摊面积，房屋建筑面积，附图等 套内建筑面积，共有分摊面积，产权面积，附图等。
21 地下室、半地下室的层高 层高2.20米以上的计算面积 层高2.20米以上的计算面积
22 房屋产权面积，房屋使用面积，成套房屋的建筑面积，共有面积的定谅解主计算 无 有定义和有关计算的规定
23 房屋面积测量的主要工具 皮尺 能达到要求的面积精度的丈量工具都可使用。例如：皮尺、玻璃纤维尺、钢尺、测距仪都可使用
24 架空通廊 水平投影的一半计算建筑面积 永久性的封闭的全算面积，永久性的有顶盖不封闭的计算一半面积，无顶盖的不计算建筑面积
25 玻璃幕墙 无 作为房屋外墙的计算面积，作为装饰的不计算面积
26 伸缩缝 无 与房屋相通的计算面积，与房屋不通的不计算面积
27 房屋的天面、挑台、天面上的花园、游泳池 无 不计算房屋的建筑面积
28 利用引桥、高架桥面作为房屋顶盖的单层房屋 无 不计算房屋的建筑面积
29 独立柱，单排柱的门廊车棚，货棚，站台 不算建筑面积 按顶盖投影的一半计算建筑面积
30 永久性的有柱车棚、货棚 不算建筑面积 按柱的外围计算建筑面积
31 成套房屋的建筑面积计算 无 有明确具体的规定
32 共有建筑面积的分摊 无明确具体规定 有明确具体的规定
二、《房产图图式》
在老《规范》中，房产图图式作为《规范》的第十章，当时商定基本上采用GB7929《1:500，1:1000，1:2000地图图式》，只有当该图式中没有的图式符号，而房地产图又必不可少的才设计了一些补充性的符号，当时只有个别城市进行了房地产图的测绘，基本上是地形图范畴的补充，近十年的房地产测绘实践，大家普遍感到很不方便，使用地形图图式也产生了不少矛盾和问题，目前僵许多城市正在建立房地产信息系统，都需要建立一个图形符号库，因此编制一本独立的、完整的、适应计算机绘图的《房产图图式》，符合房地产业的需要和广大房地产测绘工作者的愿望。
《房产图图式》的基本特点
1）《图式》规定了房产图表述房地产要素的符号与方式的方法，内容完整，图式符号基本齐全，适应计算机绘图，可以满足房地产图绘制和建立房地产信息系统对图式符号的需求，操作时不需要再配备其它"图式"。
2）与《房产测量规范》相关内容完全保持一致。
3）老《图式》中使用的图式符号，只要符合《规范》的要求，又无明显不妥的，尽量沿用，还尽量参照和利用GB7929《1:500，1:1000，1:2000地形图图式》中有关的符号，以保持新老《图式》的连续性，但由于新老《规范》变化较大，《房产图图式》又着重于权属及与权属相关要素的表述，故新的《图式》与老《图式》和《地形图图式》不同的地方仍然较多。
4）对控制点，在图上我们着重表述其精度等级，而不表述其测量的方式方法，我们把三角点，导线点……归纳为基本控制点，即Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ等点，和房产平面控制点，一、二、三级控制点，还有辅助控制点。除界址点以外又增加了对房角点的表述。
5）对既要表示房地产要素的形状和位置，又要表示其权属状况时，我们采用在地物符号上增标权属指示线进行表述的办法，权属指示线为一长1.0mm,粗0.15mm的短线，短线指向权属主一方。
6）地面或与地面相关的地物一般采用实线，悬空的一般采用虚线，如阳台、门顶、架空房屋、架空通廊、挑楼、高架桥等。
7）同幢房屋有分层线时，分层线改用实践，但分层线两边的房屋均需在规定位置加注同一幢号。
8）增加了房屋测量草图与房屋用地测量草图的内容，并编制有较为详尽的草图样图，可供参照使用。
9）对分户图作了较大的改进，以适应新的"房屋所有权证"的需求，新的分户图用表图结合的形式进行表述，有关数据不再放入图形内，而改用表格填入，这样房屋的形状、位置与产权状况均一目了然地表述在一张图纸上，其幅面大小可与"房屋所有权证"幅面大小一致，可以直接作为"房屋所有权证"的附图。
三、与国内外相关标准的比较
房产测量是采集与表述主房屋用地的自然状况与产权状况的一项专业测绘，直接参予房屋产权的官方登记工作，和地籍测绘一样，是一种政府行为的官方测绘，其成果一经确认即具有法律效力，因此房产测量应属于不动产地籍测绘的范畴。
这是甸历史上第一本《房产测量规范》的国家标准，目前在国外尚未有专门为房标准，目前在国外尚未见有专门为房地产服务的测量规范，与其较为接近的相关标准为不动产地籍测会方面的标准，现将本《规范》的主要技术指标与国内外相关标准，主要是和国内外的不动产地籍测绘方面的标准比较如下：
1． 控制测量的精度
在我国末级控制点的点位中误差一般规定为不超过+0.05m，当相邻点为独立观测量时，可计算出其相邻点间的间距中误差为+0.05m。
世界发达国家，例如日本、联邦德国等国家的地籍控制点间的相邻点间距中误差规定为不超过+ 0.02m，限差为+0.04m 。
为了保证房产界址点、房角点的测量精度，同时为房地产信息系统提供一个高精度的、稳定的、准确可靠的定位基准，首先要建立一个高精度的、有一定密度的、稳定可靠的、高质量、高标准的控制网，《房产测量规范》规定：末级相邻的房产平面控制点间的相对点位中误差不超过+0.025m，可以算出其相应的相邻点间的间距中误差为+0.018m，因此这一标准已达到和超过了世界发达国家的同类标准。
2． 界址点和房角点的精度
我国的《地籍测绘规范》和《地籍调查规程》规定的一级界址点的点位中误差均为+0.05m；世界发达国家，例如联邦德国、日本、北美和西欧等发达国家的一级界址点的点位中误差几乎均规定为+0.02m。
随着我国房地产业的发展，房屋形状和品位的增多和提高，用点的坐标来表述房屋的形状和位置，用点的坐标计算面积，将是以后的一种趋势，从长远考虑，把一级界址点的点位精度定在+0.02m，是一种有远见的最佳选择。经多方调研，《房产测量规范》将一级界址点的点位中误差提高至+0.02m，房角点坐标的精度亦采用与界址点相同的标准。
《规范》不要求各地都采用高精度的一级界址点，我国各地经济发展极不平衡，各地可根据自己的经济实力、技术条件和实际需要，选用适合于自己需要的界址点精度与房角点精度。
目前我们有些城市的房地产测量，已将一级界址点的精度标准提高到+0.03m，实际检测证明，完全可以达到+0.03m的精度。"地籍空制网布测的研究"中大量的实验资料也表明，实现一级界址点+0.02m的点位中误码率差标准是不困难的。
这样，在界址点、房角点的标准方面，已经和国际先进标准接轨，达到了国际先进水平的标准。
3． 房地产要素测量的精度
在我国，各地的经济发展极不平衡，对房地产要素的测量，有的地方已放弃使用皮尺和平板仪等模拟成图方法，而改用全站仪、电子记薄或全野外数字采集的方法，因此《规范》对全野外数字采集和用野外解析法所测的成果别立标准，规定其点位中误差不超过+0.05m的精度，对个别施测比较困难的地区可放宽超过+0.10m，这样可以保持原有测量精度不因中间变换而受到破坏，这些成果进入数据库后，仍能只持原有精度，可保证建立高质量的房地产信息系统的需求。
对那些仍然采用皮尺和平板仪进行房地产信息采集的单位，可执行原来传统的规定，《规范》继续保留了原有的标准，可供使用。
各地都可以根据自身的条件，选择不同的标准，灵活掌握，在许多国家也是这样的规定的。这样我们《规范》对房地产信息采集的精度，采用双轨制的方法，以逐步赶上和达到国际先进水平。
4． 房屋面积的精度
由于我国经济发展水平极不平衡，就每平方米的房屋价格而方，相差甚大，东部和南部的发达城市高达万元以上，而在西部城市，尤其是县级城市，仅为几百元，即使在同一城市，不同地段，不同品位的房屋价格也相差大，对房屋面积的精度要求规定一个固定的标准，在全国、在一个城市均将极为被动，也难以接受时间推移和今后发展的考验。为满足全国各地的需求和今后发展的需要，保持新老标准的连续性，《房产测量规范》将房屋面积的精度分为三级，即：
一级 限差为0.02√s+0.0006s
中误差为0.01√s+0.0003s
二级 限差为0.04√s+0.002s
中误差为0.02√s+0.001s
三级 限差为0.08√s+0.006s
中误差为0.04√s+0.003s
其中，三级精度为老《规范》的面积标准，丈量工具可用皮尺；二级精度适用于城市的一般地区，宜使用玻璃纤维尺、钢尺或测距仪测量；《规范》规定：各城市使用不同精度等级的范围，由各城市的房地产行政主管部门规定。
就上述一、二级面积精度而言，其测量精度大大地超过了西方发达国家的水平，西方发达国家在产权管理方面历来重视界址点的点位，而不重视面积，有的在法律上明确规定：面积不具有和界址点同等法律效力。
5． 编号系统
编号系统包括丘号、图幅号、点号等房地产要素的编号办法，过去的编号大多是从手工管理与手工操作连续发展下来的，因此不适用于计算机管理和建立房地产信息系统的需求。
本《规范》根据国内外，尤其是发达国家在编号系统变革中的经验教训做出新的规定。"丘"的编号，我们采用了和国家标准接轨的办法，即采用：市区编号（国家标准）+房产区号（大致相当于街道办事处或房管所范围）+房产分区号（街坊或其它区域范围）+丘号。
"分幅图"编号，我们采用以公里格网为基本单元，以其西南角坐标公里数为基本编号+1:1000或1:500图幅号的办法。这样一目了然，而且在全国乃至全世界都有一个唯一的编号，在一个城市可用简化编号。
"点"的编号以公里格网为单元编号。
这样我们的《房产测量规范》的基本技术指标、精度标准、编号系统、测量方法、管理方法都和国家标准接轨或和国际上发达国家的同类标准接轨。
综上所述，本《规范》和《图式》保持了新老标准的连续性，可以满足全国房地产业对房地产测绘的需求，同时也为我国的房地产测绘事业的发展，为赶上和达到国际先进水平而供了一个比较科学的、现实可行的、先进的技术标准。
声明①：文章部分内容来源互联网，如有侵权请联系删除，邮箱 cehui8@qq.com
声明②：中测网登载此文出于传递更多信息之目的，并不意味着赞同其观点或证实其描述，文章内容仅供参考。
加群提示：我们创建了全国32个省份的地方测绘群，旨在打造本地测绘同行交流圈，有需要请联系管理员测小量（微信 cexiaoliang）进群，一人最多只能进入一个省份群，中介人员勿扰
